Le maggiori detrazioni del Sisma Bonus

Le maggiori detrazioni previste dal Sisma bonus riguardano gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali. Ciò è è valido se, a seguito della loro realizzazione, si è ottenuto una riduzione del rischio sismico.

In quali misure spettano le maggiori detrazioni del Sisma Bonus?

• 75% delle spese sostenute, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore;
• 85% delle spese sostenute, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

La detrazione in sé  va calcolata su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio. In un secondo momento, tale riduzione va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

L’importo massimo delle spese ammesse alle maggiori detrazioni del Sisma Bonus va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze delle unità immobiliari.

Per esempio, se l’edificio è composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione si calcola su un importo massimo di spesa di 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità). Tale spesa verrà attribuita ai condomini in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.

La cessione del credito

Dal 1º gennaio 2017, in luogo della detrazione del 75 o dell’85%, tutti i beneficiari (soggetti Irpef e Ires) possono scegliere di cedere il corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad “altri soggetti privati” (persone fisiche, anche se esercitano attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti).

Non è possibile, invece, cederlo a istituti di credito, intermediari finanziari e amministrazioni pubbliche.

La possibilità di cedere il credito riguarda tutti i potenziali beneficiari della detrazione, compresi coloro che, in concreto, non potrebbero fruirne in quanto non sono tenuti al versamento dell’imposta.

Hanno la stessa facoltà, inoltre, i soggetti IRES e i cessionari del credito che possono, a loro volta, cedere il credito ottenuto. La cessione del credito deve intendersi limitata ad una sola eventuale cessione successiva a quella originaria; per “altri soggetti privati”, devono intendersi i soggetti diversi dai fornitori, che siano comunque collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione.

Per esempio, per i lavori condominiali la detrazione del Sisma bonus potrà essere ceduta ad altri soggetti titolari delle detrazioni spettanti per i medesimi interventi (comproprietari, proprietari di altre unità dello stesso edificio); o, più in generale, nel caso in cui i lavori vengano effettuati da soggetti societari appartenenti a un gruppo, nei confronti delle altre società del gruppo, a esclusione degli istituti di credito e degli intermediari finanziari.

Il credito cedibile

Il condomino può cedere l’intera detrazione calcolata o sulla base della spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori (per la quota a lui imputabile) o sulla base delle spese sostenute nel periodo d’imposta dal condominio, anche sotto forma di cessione del credito d’imposta ai fornitori, per la quota a lui imputabile.

La cessione deve riguardare l’intera detrazione, in quanto il condomino non può cedere rate residue di detrazione.

Interventi combinati per riduzione rischio sismico e riqualificazione energetica

La legge di bilancio 2018 ha introdotto una nuova detrazione quando si realizzano interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente:

• alla riduzione del rischio sismico;

• alla riqualificazione energetica.

In questi casi, dal 2018 si può usufruire di una detrazione pari:

• all’80%, se i lavori determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore

• all’85%, se gli interventi determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori.

La detrazione si articola in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

ATTENZIONE:

Queste detrazioni possono essere richieste in alternativa a quelle già previste per gli interventi antisismici sulle parti condominiali precedentemente indicate e a quelle già previste per la riqualificazione energetica degli edifici condominiali

Criticità nell’applicazione dell’incentivo

Per accedere all’incentivo delle maggiori detrazioni del Sisma Bonus, il tecnico incaricato deve verificare l’avvenuto recupero di una o più classi di vulnerabilità sismica.

Perché gli sia consentita questa dichiarazione, egli deve poter redigere una modellazione strutturale dell’edificio, basata su rilievo geometrico, delle carpenterie e dei dettagli costruttivi del fabbricato e, qualora disponibile presso il Genio Civile competente, anche studiare il progetto depositato per la costruzione dell’immobile.

Per poter completare correttamente questa modellazione, il professionista incaricato dovrà avvalersi anche di dati riguardanti i materiali costituenti il manufatto edilizio in esame. Egli dovrà esaminare, dal vivo, i suoi particolari costruttivi. Questo è possibile attraverso saggi con prelievo di materiale, carotaggi, esami di laboratorio e successivi ripristini eseguiti da ditta edile appositamente ingaggiata.

Sulla base dei risultati ottenuti, il tecnico redige il progetto di consolidamento dell’immobile, trovando le modalità ottimali perché si ottenga un ottimo miglioramento sismico.  Tale progetto dovrà, chiaramente, rispettare il rapporto costi-benefici.

Le spese di progettazione e verifica sismica iniziali, nonché la diagnostica sui materiali, rappresentano un costo iniziale che, solo dopo che l’intervento progettato si andasse effettivamente ad eseguire, può essere portato in detrazione. Questo è un punto molto importante che l’Amministratore deve portare all’attenzione dell’Assemblea Condominiale.

L’importanza della mitigazione della vulnerabilità sismica

Altro aspetto complesso risiede nel far comprendere, all’Assemblea condominiale, l’importanza della mitigazione della vulnerabilità sismica. Ciò soprattutto in quelle zone definite, storicamente, “asismiche”. Oggi, sulla base degli studi condotti negli ultimi 10 anni, tali zone si sono rivelate vulnerabili dal punto di vista sismico.

È fondamentale che l’Amministratore sensibilizzi l’Assemblea condominiale sulla perdita di valore venale certa, in caso d’evento sismico. Questa perdita può essere accompagnata potenzialmente anche dal crollo di parte dell’immobile, con rischio per la vita umana in caso di scosse di consistente magnitudo.

Un’ultima criticità che, nella pratica, si è talora incontrata, risiede nell’invasività degli interventi da eseguire.  Questa comporta, in molti casi, la necessità di sgombero temporaneo delle abitazioni e sistemazione delle persone in altro alloggio.

Tutto ciò, accompagnato dagli oneri derivanti dal trasloco del mobilio ivi presente per il periodo d’esecuzione dei lavori.

Su questo punto l’Agenzia delle Entrate è categoricamente avversa al riconoscimento della detraibilità delle spese suddette che, pertanto, restano integralmente in capo al Condominio.

Quest’ultimo, per far fronte a ciò, raggiunge un accordo compensativo con l’Impresa esecutrice dei lavori che si assume l’onere in questione.